- le addizionali regionali e comunali IRPEF;
- l’imposta di registro;
- l’imposta di bollo.
Ambito di applicazione della cedolare
- stipulati con cooperative o enti senza scopo di lucro;
- purché sublocate a studenti universitari con rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone di locazione o assegnazione.
E’ possibile optare per la cedolare secca anche nel caso di contratti di locazione breve, di durata inferiore ai 30 giorni, per i quali non c’è l’obbligo di registrazione (per saperne di più sui contratti di locazione breve vai allo speciale “Locazioni brevi: comunicazione dati e ritenuta“).
Aliquota e base imponibile della cedolare secca
- 21%, nel caso di contratto libero;
- 10%, nel caso di contratto concordato. L’aliquota del 10% è stata fissata dal decreto Piano casa, ed in vigore dal 1° gennaio 2014 fino al 31.12.2019. In precedenza l’aliquota era del 15%. La proroga al 2019 contenuta nel comma 16 dell’unico articolo della Legge di Bilancio 2018.
La base imponibile su cui applicare l’aliquota è data dal maggiore tra i seguenti importi:
- canoni di locazione maturati nel periodo di vigenza della cedolare secca;
- rendita catstale rivalutata del 5%.
L’ammontare dovuto deve essere versato in acconto e saldo, secono i termini previsti per l’Irpef.
L’acconto è pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente (non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione) ed è dovuto se la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 €. L’acconto va versato:
- in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
- in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:
- la prima, del 40% (del 95%), entro il 30 giugno;
- la seconda, del restante 60% (del 95%), entro il 30 novembre.
Il saldo si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 30 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.
Per il versamento della cedolare secca, con F24, vanno utilizzati questi codici:
- 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
- 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
- 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo
La cedolare secca è “compensabile” secondo le regole ordinarie (per saperne di più sulle regole di compensazione vai allo speciale “Modello F24: le regole di compensazione“).
E’ possibile rimediare al mancato versamento dell’acconto o del saldo tramite l’istituto del ravvedimento operoso.
Opzione cedolare secca, risoluzioni e proroghe
- revocare l’opzione alla fine di ciascuna annualità contrattuale ;
- effettuare l’opzione in ciascuna annualità successiva alla prima, per i contratti per i quali non era stata originariamente applicata.
Le comunicazioni relative alle cessioni, risoluzioni e proroghe (anche tacite) del contratto di locazione devono essere presentate entro 30 giorni all’ufficio presso cui è stato registrato il contratto.
Con le modifiche apportate dal D.l. 193/2016, la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto di locazione soggetto a cedolare secca non comporta più la revoca dell’opzione effettuata in sede di registrazione del contratto. A tal fine però è necessario che il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per tale regime, ossia abbia:
- effettuato i relativi versamenti
- dichiarato i redditi da cedolare nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.
In tal caso, tuttavia, si applica la sanzione di 100 Euro, ridotta a 50 Euro se la comunicazione avviene con ritardo non superiore a 30 giorni. Con la Risoluzione 115/E del 1° settembre 2017 l’Agenzia delle Entrate ha ammesso la possibilità di ricorrere al ravvedimento operoso. Ai fini del calcolo dell’importo dovuto, occorrerà prendere a riferimento la sanzione base di 100 o 50 Euro, a seconda del momento in cui si effettua la regolarizzazione.
La stessa sanzione di 100 Euro, ridotta a 50 in caso di ritardo non superiore a 30 giorni, si applica anche in caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla risoluzione del contratto di locazione con applicazione della cedolare secca. Prima delle modifiche apportate dal D.l. 193/2016, la mancata presentazione della comunicazione relativa alla risoluzione di un contratto di locazione per cui si è optato per la cedolare secca, prevedeva l’applicazione della sanzione di:
- 67 Euro, se la comunicazione veniva presentata con un ritardo superiore 30 giorni dal verificarsi dell’evento;
- 35 Euro, se la comunicazione viene presentata con un ritardo non superiore a 30 giorni dalla violazione.