TUTTO CIÒ CHE C’È DA SAPERE SUL DIRITTO DI PRELAZIONE TRA LOCATORE E CONDUTTORE.
Con questo articolo cerco di fare maggiore chiarezza su questo argomento, a volte vero tallone di Achille nei rapporti tra locatore e conduttore in caso di nuova locazione e vendita dell’immobile locato.
DIRITTO DI PRELAZIONE IN CASO DI VENDITA.
Il problema nasce quando il locatore, decide di vendere l’immobile occupato dal conduttore mediante un contratto di locazione.
Va da sè che se il conduttore è interessato all’acquisto, trovato l’accordo con il locatore, si può completare la compravendita senza alcun tipo di problema.
Cosa succede, invece, se il conduttore non è interessato? Il locatore può vendere sempre e comunque?
QUANDO SI APPLICA IL DIRITTO DI PRELAZIONE.
La legge di maggiore riferimento per i contratti di locazione per gli immobili diversi dall’uso abitativo o commerciale è la cosiddetta legge n.392 del 1978 conosciuta come “Legge dell’Equo Canone”.
Il diritto di prelazione negli immobili commerciali o diversi dall’uso abitativo si applica sempre, ad eccezione delle attività che non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori ovvero:
- gli immobili destinati all’esercizio di attività professionali;
- attività di carattere transitorio;
- immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici;
- se l’immobile è locato ad attività di natura ricreative, assistenziali, culturali, scolastiche, sede di partiti e sindacati;
- se il conduttore è lo Stato o altro ente pubblico territoriale indipendentemente dall’utilizzo.
COME SI APPLICA IL DIRITTO DI PRELAZIONE.
Nel caso l’immobile rientra nei casi previsti dalla legge e quindi il conduttore ha la facoltà di esercitare il proprio diritto di prelazione è opportuno che il locatore segua la procedura prevista, al fine di evitare di incorrere in problematiche ben più gravi.
Ipotizziamo il caso che il conduttore non sia interessato all’acquisto dell’immobile e che quindi il locatore si sia attivato per trovare un altro acquirente. L’immobile, inoltre, rientra nei casi previsti dalla legge e quindi il conduttore ha la facoltà di esercitare il proprio diritto di prelazione.
Il locatore, trovato l’accordo con l’acquirente, deve provvedere a comunicare al conduttore l’offerta ricevuta in forma scritta mediante un atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario che riporti il prezzo di vendita, modalità di pagamento, le tempistiche, l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione nonché tutti gli elementi che sono eventualmente inclusi nell’offerta dell’acquirente.
Il conduttore ha facoltà di esercitare il proprio diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo le medesime condizioni a quelle comunicategli.
In tal caso, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diverse disposizioni indicate nella comunicazione inviata dal locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione dell’atto di rogito o del contratto preliminare di compravendita.
IL DIRITTO DI PRELAZIONE IN CASO DI PIÙ CONDUTTORI.
In questo caso il locatore deve provvedere ad inoltrare la suddetta comunicazione ad ogni singolo conduttore. Il diritto alla prelazione può esercitato congiuntamente da tutti i conduttori oppure anche da un singolo conduttore che deve comunicare agli altri la sua volontà ad esercitare il diritto alla prelazione.
Innanzitutto non basta la semplice comunicazione verbale, indipendentemente dai buoni rapporti che possono legare locatore e conduttore, ma è necessaria la forma scritta.
CASI IN CUI NON SI APPLICA IL DIRITTO DI PRELAZIONE.
- nel caso di vendita in blocco con altre unità immobiliari nella quale ognuna di esse non ha un valore definito;
- qualora l’immobile sia caduto in successione ereditaria, il diritto di prelazione non si applica nei confronti del conduttore, ma solo nei confronti degli altri coeredi;
- quando il locatore vende l’immobile al proprio coniuge o comunque ai parenti entro il secondo grado;
- nel caso in cui l’immobile sia oggetto di permuta;
- se l’immobile è oggetto di una divisione giudiziale;
- in caso di conferimento dell’immobile in una società del locatore in quanto non è un trasferimento a titolo oneroso.
COSA SUCCEDE SE NON RISPETTO IL DIRITTO DI PRELAZIONE?
Nel caso in cui il locatore non rispetti il diritto di prelazione, il conduttore ha facoltà entro 6 mesi dalla data di trascrizione dell’atto di compravendita, di poter riscattare l’immobile dal nuovo proprietario e dai suoi eventuali successivi aventi causa alla medesima cifra. Dalla comunicazione di voler esercitare il riscatto, il conduttore ha tempo tre mesi per saldare quanto dovuto.
Ovviamente tutto ciò può sfociare anche in una causa legale con l’eventuale richiesta di danni da parte del conduttore.
IL DIRITTO DI PRELAZIONE NELLA LOCAZIONE DEGLI IMMOBILI DIVERSI DALL’USO ABITATIVO.
Il diritto di prelazione esiste anche nei semplici rapporti di locazione qualora il locatore abbia intenzione di dare a terzi la locazione del proprio immobile.
Il locatore è tenuto ad inviare al conduttore, una lettera raccomandata comunicando al suo interno, le offerte ricevute per la locazione dell’immobile.
Il conduttore ha 30 gg. di tempo per poter confermare al locatore la propria disponibilità a proseguire la locazione offrendo le medesime condizioni a quelle a lui comunicate.
Il diritto di prelazione, invece, non spetta al conduttore nei casi seguenti:
- il locatore non intende rilocare l’immobile;
- il conduttore ha scelto deliberatamente di recedere dal contratto;
- risoluzione del contratto per inadempimento;
- cessazione del rapporto per l’esistenza del fallimento;
- cessazione del rapporto per concordato preventivo, amministrazione controllata o liquidazione coatta amministrativa.
Il conduttore ha inoltre diritto ad un’indennità per avviamento pari a 18 mesi di canone in caso di attività aventi contatti diretti con il pubblico e 21 mensilità in caso di attività alberghiere.