La donazione di un immobile: tutto, ma proprio tutto, quello che c’è da sapere

La donazione di un bene immobile, ad esempio, un terreno o una casa, ricorre spesso nella prassi, soprattutto, nei rapporti tra familiari. Si pensi al nonno che dona un alloggio al nipote, o al genitore che regala un appartamento alla figlia, in occasione del matrimonio.

La donazione tra parenti può risultare fiscalmente vantaggiosa, stante la franchigia dall’imposta di donazione. Tuttavia, il contratto presenta delle criticità che non tutti conoscono. Infatti, il trasferimento del bene non è “stabile”, come accade nella compravendita, giacché il beneficiario della donazione può trovarsi esposto, tra le altre evenienze, all’azione degli eredi del donante.

Non solo, nel caso in cui il donatario abbia bisogno di un finanziamento e offra come garanzia ipotecaria il bene, la banca potrebbe rifiutare l’ipoteca sull’immobile donato. Parimenti, se il donatario decidesse di vendere a terzi il bene ricevuto in donazione, proprio in ragione dei rischi connessi a tale negozio, la banca potrebbe rifiutare la concessione del mutuo all’acquirente. Lo stesso compratore potrebbe trovarsi esposto all’azione dei legittimari. La donazione, infatti, è contestabile nei 20 anni dalla sua trascrizione e nei 10 anni dall’apertura della successione del donante, ma, a determinate condizioni, il contratto è impugnabile anche oltre il ventennio.

1. Donazione immobile: premesse

La donazione di un immobile è il contratto con il quale una parte – il donante – arricchisce l’altra – il donatario – per spirito di liberalità. In buona sostanza, un soggetto impoverisce il proprio patrimonio per arricchire quello altrui. Si tratta di un atto contrattuale che postula l’accordo delle parti e non già di un atto unilaterale.

Per quale motivo occorre un contratto per donare un bene?

Tale scelta dipende dalla necessità di rispettare la sfera giuridica altrui, si tratta di un principio riassunto nel brocardo latino “nolenti non fit donatio”, ossia non si può fare una donazione a chi non la vuole.

Facciamo un esempio.

Se Tizio decide di regalare una casa fatiscente a Caia, occorre che quest’ultima ne sia informata. Infatti, assumendo la titolarità del bene, ella diviene anche responsabile dello stesso: se, per avventura, una tegola cadesse e colpisse un passante, Caia ne risponderebbe civilmente e penalmente. Caia, quindi, ha diritto di decidere se accettare o meno la donazione di Tizio.

Ecco spiegata la ragione della natura contrattuale del contratto e della necessaria accettazione da parte del soggetto che riceve la donazione. La donazione, inoltre, deve essere spontanea, pertanto, risulta incompatibile con il contratto preliminare.

La donazione è un istituto giuridico che ricorre frequentemente nella pratica. Si pensi al padre che dona al figlio una casa, o ai nonni che regalano al nipote un terreno da coltivare, o ai suoceri che fanno dono, ai futuri sposi, della casa coniugale. Tutti questi atti possono avvenire seguendo un diverso schema da cui derivano altrettante conseguenze. Infatti, onde evitare confusioni, occorre distinguere tra la donazione tipica e la donazione indiretta:

• la donazione tipica avviene seguendo le formalità e la disciplina dettate dal Codice civile (art. 769 c.c. s.s.);
• la donazione indiretta è un negozio con cui le parti perseguono lo stesso obiettivo della donazione tipica, ma con modalità distinte.

Nella prassi, spesso, si ricorre a tale ultima forma per il minore formalismo e, anche, per ragioni economiche. Ad esempio, il nonno paga l’immobile che viene intestato direttamente al nipote, oppure il bene viene alienato ad un prezzo meramente simbolico (vendita nummo uno). Per un approfondimento, si rinvia al paragrafo 18.

2. Chi può donare un immobile?

Le parti del contratto di donazione sono:

• il donante, ossia colui che cede il bene,
• il donatario, vale a dire colui che accetta e riceve l’immobile.

Come per qualsiasi contratto, è necessario che il donante abbia la capacità di agire, ossia l’idoneità di porre in essere atti giuridici (art. 774 c.c.). Pertanto, può donare il soggetto che abbia la piena capacità di disporre dei propri diritti. Il donante può incaricare un mandatario, purché non rimetta a quest’ultimo la scelta del donatario; infatti, il mandato a donare è nullo (art. 778 c.c.).

Esistono, poi, fattispecie particolari:

• il minore può donare ma solo in sede di convenzioni matrimoniali (art. 774 c.c.),
• l’inabilitato può donare ma solo in sede di convenzioni matrimoniali (art. 774 c.c.).

Le persone giuridiche sono capaci a donare, purché tale capacità sia riconosciuta nello statuto o nell’atto costitutivo; sono valide anche le liberalità poste in essere dalle società commerciali a scopo promozionale o di rappresentanza (così A. TORRENTE – P. SCHLESINGER, Manuale di diritto privato, Milano, Giuffrè, 2013, 1363).

3. A chi si può donare un immobile?

Come abbiamo visto, la donazione richiede l’accettazione del beneficiario (art. 782 c.c.). Possono essere donatari, ossia possono ricevere per donazione, anche i soggetti che non siano capaci di agire (come i minori, ad esempio).

In particolare, possono ricevere per donazione:

• il nascituro, ossia il figlio non ancora concepito, purché di una determinata persona vivente al tempo della donazione (art. 784 c. 1 c.c.), l’accettazione avviene ad opera dei genitori previa autorizzazione del giudice tutelare;
• il concepito (art. 784 c. 1 c.c.), l’accettazione avviene ad opera dei genitori previa autorizzazione del giudice tutelare;
• il minore, l’accettazione avviene ad opera dei genitori, previa autorizzazione del giudice tutelare; si precisa che, qualora vi sia un conflitto di interessi tra il figlio e i genitori, sarà necessaria la nomina di un curatore speciale;
• l’interdetto, l’accettazione avviene ad opera del tutore previamente autorizzato dal giudice tutelare;
• l’inabilitato, l’accettazione avviene tramite il curatore previamente autorizzato dal giudice tutelare.

Sono capaci di ricevere anche le persone giuridiche e gli enti non riconosciuti (legge 127/1997).

Non possono ricevere il tutore o protutore del donante (art. 779 c.c.), il notaio rogante e i testi dell’atto (F. GAZZONI, Manuale di diritto privato, XV ed., Napoli, Edizioni Scientifiche Italiane, 2011, 541).

4. Donazione immobile: la procedura da seguire

Nei paragrafi seguenti vengono illustrate le regole in materia di forma dell’atto, accettazione e oggetto del bene.

a. La forma dell’atto

La donazione tipica, disciplinata dagli artt. 769 c.c. e seguenti, esige che il contratto sia concluso a pena di nullità:

• tramite atto pubblico,
• alla presenza di due testimoni.

Si ricorda che l’atto pubblico è il documento redatto, con le richieste formalità, da un notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede nel luogo dove l’atto è formato (art. 2699 c.c.).

In merito ai due testimoni che devono presenziare all’atto, la legge notarile (art. 50 legge 89/1913) dispone che debbano avere i seguenti requisiti:

• non interessati nell’atto,
• maggiorenni,
• dotati della capacità di agire.

Non sono testimoni idonei:

• i ciechi,
• i sordi,
• i muti,
• i parenti e gli affini del notaio e delle parti,
• il coniuge o la parte di un’unione civile con il notaio o con una delle parti.

b. L’accettazione: contestuale o differita

Come abbiamo visto, la donazione è un contratto, pertanto, segue lo schema di proposta e accettazione. Il donante formula la proposta e il donatario la accetta (art. 782 c. 2 c.c.).

Esiste un’unica eccezione: la donazione obnuziale non necessita di accettazione (vedasi paragrafo 7 lett. c).

Tornando all’accettazione, essa può essere contestuale, quando ambedue le parti si recano insieme dal notaio, o differita, ad esempio, perché uno dei contraenti risiede all’estero e, quindi, non è possibile la compresenza nello stesso momento.

Riassumendo, l’accettazione può essere:

• contestuale, in sede di rogito, ambedue le parti sottoscrivono il contratto davanti al notaio e il negozio si perfeziona;
• differita, in tal caso vi sono due atti separati, entrambi rogati dal notaio; il contratto si perfeziona quanto l’accettazione viene notificata, tramite ufficiale giudiziario, al proponente (ossia al donante).

Il donante e il donatario possono revocare la proposta e l’accettazione prima che la donazione si sia perfezionata (art. 782 c. 3 c.c.).

c. L’oggetto: il bene immobile

La donazione può avere ad oggetto beni mobili e immobili, nella presente trattazione, ci soffermeremo su questi ultimi.

In particolare, il donante può concedere:

• il diritto di proprietà sul bene immobile,
• altri diritti reali sul bene, come l’usufrutto, il diritto di superficie, una servitù.

Viceversa, non è possibile donare beni futuri, una simile donazione è nulla (art. 771 c.c.). Il donante può concedere solo beni che siano entrati nel suo patrimonio giuridico, pertanto, è nulla anche la donazione di un bene altrui.

In merito alla donazione di un immobile, sono necessari diversi adempimenti, ad esempio, il notaio deve effettuare:

• le visure ipotecarie e catastali per verificare la titolarità del bene, l’esistenza di gravami (ipoteche, pignoramenti, servitù e via discorrendo),
• attestare la conformità tra l’intestazione catastale e le risultanze dei pubblici registri immobiliari.

Inoltre, nel caso in cui si tratti di:

• un fabbricato urbano (una casa o un appartamento), nell’atto, devono essere indicati, a pena di nullità, i dati catastali (ad esempio, immobile censito al N.C.E.U., mappale, particella, foglio, vani, rendita et cetera), occorre dichiarare la conformità delle planimetrie depositate in Conservatoria con lo stato di fatto dell’immobile, menzionare gli estremi delle autorizzazioni urbanistiche e via discorrendo;
• un terreno, nell’atto, occorre indicare il CDU, ossia il Certificato di Destinazione Urbanistica, che viene rilasciato dal Comune entro 30 giorni dalla richiesta.

Per quanto riguarda l’APE (Attestazione di Prestazione Energetica), il proprietario dell’immobile è obbligato a predisporla in caso di vendita o locazione del bene, in linea teorica, non occorre in caso di donazione, ma alcuni notai ne fanno ugualmente richiesta.

Una volta conclusa la donazione, il notaio dovrà provvedere:

• alla trascrizione dell’atto nei pubblici registri immobiliari,
• alla registrazione,
• alla voltura.

5. Donazione con riserva di usufrutto

Nella prassi, si ricorre spesso alla donazione con riserva, ossia il donante cede la proprietà del bene, ma si riserva l’usufrutto (art. 796 c.c.). Ad esempio, il nonno regala la casa al nipote, ma si riserva il diritto di continuare a viverci sino alla sua dipartita. La legge prevede, altresì, che il donante possa stabilire l’usufrutto a proprio vantaggio e, dopo di lui, a vantaggio di un’altra persona o più persone congiuntamente, ma non successivamente.

Nel caso in cui il donante costituisca l’usufrutto in capo ad un terzo, ricorrono due donazioni (F. GAZZONI, Manuale di diritto privato, XV ed., Napoli, Edizioni Scientifiche Italiane, 2011, 542):

• la prima ha ad oggetto la nuda proprietà,
• la seconda ha ad oggetto il diritto di usufrutto in favore di un terzo.

Ambedue le donazioni devono essere accettate.

6. Donazione con condizione di reversibilità

La donazione con condizione di reversibilità (art. 791 c.c.) è una donazione sottoposta a condizione risolutiva. Infatti, il donante può stabilire che il bene donato torni (di qui l’espressione “reversibilità”) nel suo patrimonio:

• nel caso di premorienza del donatario, ossia se la persona a cui ha fatto dono del bene muoia prima del donante,
• oppure, nel caso di premorienza del donatario e dei suoi discendenti.

Si parla, a tal proposito, di patto di ritorno.

Il bene donato torna nel patrimonio del donante, libero da pesi o gravami, non è ammessa la reversibilità a favore di terzi.

7. Le diverse forme di donazione dell’immobile

Oltre alla donazione tipica, esistono altre forme di donazione con cui una parte può cedere un immobile all’altra, ciascuna di esse gode di una disciplina specifica.

a. Donazione remuneratoria

La donazione remuneratoria (art. 770 c. 1 c.c.) viene fatta dal donante per riconoscenza, come ringraziamento per i meriti del donatario o come speciale remunerazione.

Facciamo un esempio.

Un senzatetto salva la vita ad un ricco imprenditore che, senza il suo intervento, sarebbe morto. L’uomo decide di mostrare la propria gratitudine donando una casa al senza dimora.

In cosa si differenzia dalla donazione tipica?

Come vedremo nello schema riepilogativo, tale donazione è irrevocabile (art. 805 c.c.), non fa gravare sul donatario l’obbligo di versare gli alimenti in caso di bisogno del donante (art. 437 c.c.) e impone al donante di prestare la garanzia per evizione sino all’ammontare della prestazione ricevuta (art. 797 n. 3 c.c.).

b. Donazione obnuziale

La donazione obnuziale (art. 785 c. 1 c.c.) riguarda un determinato futuro matrimonio. Può essere fatta:

• dagli sposi tra loro,
• da altri,

e può avvenire a favore di uno o di entrambi gli sposi o dei figli nascituri da questi.

Tale forma di donazione:

• non necessita di accettazione, ma non produce effetto, finché non segua il matrimonio,
• non è revocabile,
• non obbliga il donatario agli alimenti.

Nell’atto di donazione deve essere espressamente indicata la finalità dell’attribuzione patrimoniale, che avviene in occasione del matrimonio. L’annullamento del matrimonio comporta la nullità della donazione (art. 785 c. 2). Restano tuttavia salvi i diritti acquistati dai terzi di buona fede tra il giorno del matrimonio e il passaggio in giudicato della sentenza che dichiara la nullità del matrimonio. Per annullamento del matrimonio, naturalmente, non si intende il divorzio, infatti, in quel caso, il matrimonio è valido (F. GAZZONI, Manuale di diritto privato, XV ed., Napoli, Edizioni Scientifiche Italiane, 2011, 549).

c. La donazione modale: cenni

Esiste una terza forma di donazione, detta modale (art. 793 c.c.), non molto diffusa nella prassi e sulla quale non ci soffermeremo. Con tale forma di donazione, il donante intende soddisfare un interesse non patrimoniale e può inserire un onere in capo al donatario. L’onere (o modus) limita l’arricchimento del beneficiario, giacché gli impone una prestazione.

Ad esempio, il donante, grande amante degli animali, regala un immobile, imponendo al donatario di devolvere una parte del canone di locazione (o del corrispettivo della vendita) ad un canile.

Un altro esempio può essere il seguente: una persona anziana, senza famiglia, dona l’alloggio ad un amico, imponendo come onere che questi le presti assistenza.

L’onere imposto al beneficiario non deve superare il valore della donazione. L’inadempimento dell’onere comporta diverse conseguenze a seconda che sia o meno imputabile al beneficiario. Si rinvia alla lettura dell’art. 793 c.c.

8. Schema delle differenze tra donazione remuneratoria, obnuziale e tipica

9. Gli effetti della donazione di un immobile

Dal punto di vista dell’inquadramento dogmatico, la donazione di un immobile è un contratto a titolo gratuito e ad effetti reali, infatti, il diritto di proprietà si trasferisce con la mera manifestazione del consenso (art. 1376 c.c.) e non richiede la consegna, prevista, invece, per le donazioni di modico valore (art. 783 c.c.).

Nella prassi, la donazione di immobili ricorre soprattutto nei rapporti familiari, tra genitori e figli, tra nonni e nipoti. Dal punto di vista fiscale (vedasi paragrafo 13), esistono franchigie molto ampie che comportano l’esenzione dall’imposta di donazione, pertanto, può risultare più conveniente della vendita.

La donazione, a differenza della vendita, non rende il trasferimento della proprietà inoppugnabile.

Un bene immobile donato può subire varie vicende, ad esempio, la donazione può essere revocata nel caso in cui il donante abbia un figlio (paragrafo 20 lett. b) ovvero nell’ipotesi in cui il donatario non abbia adempiuto al proprio obbligo alimentare verso il donante (paragrafo 20 lett. a).

Inoltre, il donatario rimane esposto alle azioni degli eredi del donante, per un termine di:

• 10 anni dalla data di apertura della successione del donante,
• 20 anni dalla trascrizione della donazione.

Anche i terzi, che abbiano acquistato il bene dal donatario, sono esposti alle azioni degli eredi per 20 anni. Il termine può essere ulteriormente “prorogato”, o meglio interrotto, con un atto di opposizione alla donazione, con cui il coniuge o i parenti in linea retta del donante, si riservano di agire contro tutti i successivi acquirenti dei beni donati anche dopo il ventennio (art. 563 c. 4 c.c.). L’opposizione è un atto che produce l’effetto di impedire il decorso del ventennio, dopo il quale il bene donato torna “libero di circolare” in tranquillità. Essa perde effetto se non è rinnovata prima che siano trascorsi 20 anni dalla sua trascrizione (art. 563 c. 4 ultimo alinea).

Per questa ragione, molto spesso, la donazione viene sconsigliata, giacché non rende l’acquisto definitivo, ma espone il beneficiario ad azioni future, sia da parte del donante (revocazione) che dei suoi eredi (azione di riduzione). Inoltre, il valore del bene diminuisce, atteso che anche i successivi acquirenti si trovano esposti ad eventuali azioni. Non solo, nel caso in cui il donatario abbia bisogno di un finanziamento e offra come garanzia ipotecaria il bene, la banca potrebbe rifiutare l’ipoteca sull’immobile donato. Parimenti, se il donatario decidesse di vendere a terzi il bene ricevuto in donazione, proprio in ragione dei rischi connessi a tale negozio, la banca potrebbe rifiutare la concessione del mutuo all’acquirente.

10. I vantaggi della donazione di un immobile

In ambito fiscale, come vedremo nel paragrafo 15, le donazioni tra familiari godono di una franchigia molto alta e, quindi, nella maggior parte dei casi, vanno esenti dall’imposta di donazione.

Il donante, che regala un bene immobile, non è responsabile dei vizi del bene (art. 798 c.c.), nella compravendita, invece, il venditore è responsabile. Il donante ne risponde solo ove sia stato espressamente pattuito o abbia agito con dolo.

Nel caso di donazione di un bene immobile, sul donante non gravano le stesse responsabilità previste dalla legge nell’ipotesi della compravendita. Ad esempio, il donante non è responsabile per evizione (art. 797 c.c.), nella compravendita, invece, il venditore è responsabile. Il donante è tenuto alla garanzie per evizione solo:

• se ha espressamente promesso la garanzia;
• se l’evizione dipende dal dolo o dal fatto personale di lui;
• se si tratta di donazione modale o di donazione rimuneratoria, nei quali casi la garanzia è dovuta fino alla concorrenza dell’ammontare degli oneri o dell’entità delle prestazioni ricevute dal donante.

11. Gli svantaggi della donazione di un immobile

Tra gli svantaggi della donazione di un immobile, si annoverano soprattutto le formalità e il costo dell’atto notarile.

Inoltre, a seguito della donazione tipica, il donatario (ossia chi riceve la donazione) è obbligato a versare gli alimenti al donante, nel caso in cui questi versi in una situazione di bisogno.

Inoltre, come vedremo nel paragrafo 17, il donatario e anche il suo avente causa possono essere esposti alle eventuali azioni degli eredi lesi nella quota di legittima.

Per questo motivo, il bene immobile donato è più difficile da vendere, perché espone l’acquirente al rischio delle azioni degli eredi, conseguentemente, il suo valore diminuisce.

Infine, la donazione può essere revocata (si rinvia al paragrafo 20)

12. Schema vantaggi e svantaggi

13. I costi della donazione di un immobile

La donazione comporta indubbiamente dei costi, che possono riassumersi in:

• costo dell’atto notarile (ossia la parcella del notaio),
• imposte (di registro, di bollo, di donazione, ipotecaria e catastale).

Il corrispettivo del notaio è variabile in base al valore del bene e alla complessità dell’atto, in ogni caso, orientativamente, si può indicare una cifra che parte dai 2 mila euro a salire.

Come nell’atto di compravendita, gli importi sono variabili, in quanto vengono sono parametrati al valore del bene, calcolato tramite la rendita catastale. Inoltre, nella donazione, l’aliquota delle imposte varia anche in base al rapporto di parentela intercorrente tra le parti. La percentuale è più bassa tra genitori e figli o nonni e nipoti, leggermente più alta tra fratelli e sorelle e ancora più elevata tra estranei. Nei paragrafi seguenti, verranno analizzati tutti i casi descritti.

14. Chi paga le imposte in caso di donazione di un immobile?

A seguito del contratto di donazione sorge l’obbligo di pagamento:

• dell’imposta di donazione, che riguarda i trasferimenti inter vivos a titolo gratuito (d. lgs. 346/1990),
• delle imposte ipotecarie e catastali, relative alla trascrizione dell’atto nei pubblici registri immobiliari e alle volture catastali (d. lgs. 347/1990).

Ambedue le imposte devono essere corrisposte dal donatario, ossia da chi riceve la donazione.

Vi sono anche:

• l’imposta di registro nella misura fissa di 200,00 euro,
• l’imposta di bollo nella mista fissa di 230,00 euro,
• la tassa ipotecaria nella misura di 90,00 euro, suddivisi in 35,00 euro per la trascrizione e 55,00 euro per le volture catastali.

Come vedremo, per le donazioni che non superano la franchigia stabilita per legge, non è dovuta l’imposta di registro.

15. Imposte donazione immobile: il calcolo

Per calcolare le imposte, innanzitutto è necessario conoscere la base imponibile, ossia il valore dell’immobile.

Pertanto, occorre considerare la rendita catastale del bene, tale “valore” si trova nella visura catastale. L’importo va rivalutato del 5% e poi moltiplicato per un coefficiente variabile a seconda della classe catastale di appartenenza. Gli immobili, infatti, sono suddivisi in classi, che spaziano dalla lettera A alla lettera F.

Il coefficiente per cui moltiplicare la rendita catastale rivalutata del 5% è del

• 115,5 nell’ipotesi in cui l’immobile sia adibito a prima casa;
• 126 nel caso di immobili di categoria A e C;
• 176,4 nel caso di immobili di categoria B;
• 63 nel caso di immobili di categoria A/10 e D.

Quindi, il calcolo per conoscere la base imponibile è il seguente:

rendita catastale rivalutata del 5% moltiplicata per il coefficiente

Circa le imposte da corrispondere, occorre distinguere tra imposta di donazione (se dovuta) e imposte ipotecarie e catastali. Esaminiamo brevemente le due fattispecie nei paragrafi seguenti.

a. Imposta di donazione: cenni

Per l’imposta sulle donazioni, sono soggetti passivi di donatari, ossia i beneficiari della donazione (artt. 55 ss. d. lgs. 346/1990).

Senza pretesa di completezza, si ricorda che opera un’esenzione dall’imposta di donazione nel caso di donazioni:

• a favore dello Stato, delle Regioni, Province, Comuni e altri enti pubblici,
• a favore di fondazioni o di associazioni riconosciute con finalità di studio, ricerca et similia,
• a favore di partiti politici,
• a favore delle popolazioni colpite da calamità,
• effettuate tramite patto di famiglia (art. 768 bis c.c.) a favore dei discendenti e del coniuge, aziende o rami, quote sociali o azioni nel rispetto di alcune condizioni.

Quindi, in tutte le fattispecie sopra indicate, non è dovuto il pagamento dell’imposta di donazione.

Qual è l’importo dell’imposta di donazione?

L’imposta (la base imponibile) è calcolata in base al valore del bene al netto della franchigia.

Alle donazioni che abbiano un valore inferiore alla franchigia, non si applica l’imposta. Esse sono registrate gratuitamente, in quanto esenti dall’imposta di registro (Circolare Agenzia delle Entrate 44/E del 7 ottobre 2011).

In caso di donazione tra:

• coniugi, parti dell’unione civile e parenti in linea retta (genitori e figli, ascendenti e discendenti), la franchigia è pari ad 1 milione di euro,
• fratelli e sorelle, la franchigia è pari a 100 mila euro.

Se la donazione avviene in favore di una persona portatrice di handicap, la franchigia è pari a 1,5 milioni di euro a prescindere dalla parentela.

Non è prevista franchigia in caso di donazioni tra altri parenti (entro il quarto grado e affini entro il secondo) o altri soggetti; in tali circostanze, o quando ci si trova al di fuori della franchigia, il valore dell’imposta segue un’aliquota del:

• 4% tra coniugi, parti dell’unione civile e parenti in linea retta (genitori e figli, ascendenti e discendenti (al di fuori della franchigia di 1 milione di euro),
• 6% tra fratelli e sorelle (oltre la franchigia di 100 mila euro) e tra altri parenti (ove non opera alcuna franchigia),
• 8% negli altri casi (ad esempio, tra due amici).

Facciamo un esempio.

Se l’immobile donato vale 200 mila euro e la donazione avviene tra padre e figlio, opera la franchigia di 1 milione di euro e nulla è dovuto.

Se lo stesso immobile è donato da una sorella ad un fratello, la franchigia di 100 mila euro viene superata di altri 100 mila (visto che l’immobile vale 200 mila). Sull’importo eccedente la franchigia, si applica un’aliquota del 6% del valore dell’immobile, ossia 6 mila euro nel nostro esempio.

b. Imposte ipotecarie e catastali: cenni

Le imposte ipotecarie e catastali sono dovute nella misura del 2% (ipotecaria) e dell’1% (catastale) del valore dell’immobile (d. lgs. 347/1990).

Quindi, poniamo che l’alloggio donato valga 200 mila euro, si dovranno corrispondere:

• 4 mila euro di imposta ipotecaria (2%)
• 2 mila euro di imposta catastale (1%)

Se la donazione ha ad oggetto la “prima casa”, le imposte sono dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna (200 imposta ipotecaria e 200 imposta catastale).

In base a quanto esposto nei paragrafi precedenti, salvo errori od omissioni, si può schematizzare come segue.16. Schema dei costi ed esempio pratico

Facciamo ora un esempio di quanto possa venire a costare la donazione di un immobile del valore di 200 mila euro (parcella del notaio esclusa).

17. La tutela degli eredi legittimari

Si ricorda che i legittimari, nella successione mortis causa, sono i soggetti a cui la legge garantisce la quota di legittima, si tratta del coniuge, dei figli e degli ascendenti (art. 536 c.c.).

La donazione, tipica o indiretta, fatta:

• a soggetti diversi dai legittimari e che leda la loro quota di legittima, è esposta all’azione di riduzione,
• ai legittimari, si considera un anticipo sulla successione e, quindi, andrà imputata alla quota di riserva, opera la cosiddetta collazione (per un approfondimento, si rinvia al prossimo paragrafo).

Ad esempio, nel primo caso, il donante regala uno dei suoi alloggi ad un amico per ringraziarlo di avergli salvato la vita; nella seconda ipotesi, il padre dona ad uno dei suoi figli un appartamento.

In ambedue le fattispecie, è possibile che si ledano i diritti dei legittimari.

Gli eredi possono esperire l’azione di riduzione, producendo come effetto di rendere inefficace la donazione. I legittimari non possono rinunciare preventivamente, ossia prima della morte del donante, al loro diritto di agire in riduzione.

Se la donazione lede i diritti di tali soggetti, la proprietà del bene, da parte del donatario, è conseguita con certezza solo dopo che siano decorsi 10 anni dall’apertura della successione (non dalla donazione). In questi due lustri, gli eredi possono agire contro il donatario esercitando l’azione di riduzione per rendere inefficace la donazione e riottenere il bene donato.

Cosa accade se il donatario ha costituito un’ipoteca o un usufrutto sul bene donato?

Quando il bene deve essere restituito agli eredi lesi nella legittima:

• se non sono decorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione, i beni vanno restituiti liberi da obblighi e oneri;
• se sono trascorsi più di 20 anni dalla trascrizione della donazione e la domanda di restituzione è stata proposta entro 10 anni dall’apertura della successione, l’ipoteca e l’usufrutto rimangono efficaci e il donatario deve compensare l’erede in denaro per il minor valore dell’immobile.

Anche l’avente causa dal donario non è al sicuro.

Infatti, nel caso in cui il donatario, abbia alienato il bene a terzi e il suo patrimonio non sia sufficiente a soddisfare le pretese del legittimario che abbia esercitato con successo l’azione di riduzione, nei 20 anni dalla donazione è possibile agire anche nei confronti dell’acquirente per riottenere l’immobile. L’acquirente può liberarsi dall’obbligo pagando il controvalore in denaro.

Il terzo resta obbligato alla restituzione del bene anche oltre il ventennio (art. 563 c.c.) allorché gli eredi abbiano notificato al donatario e trascritto in conservatoria un atto di opposizione alla donazione. Come abbiamo visto nel paragrafo 9 a cui si rinvia, l’opposizione è un atto che produce l’effetto di impedire il decorso del ventennio, dopo il quale il bene donato torna “libero di circolare” in tranquillità.

a. La collazione

La collazione è un istituto giuridico che obbliga:

• i figli del defunto e i loro discendenti,
• il coniuge superstite

a conferire nell’asse ereditario tutto quanto abbiano ricevuto dal de cuius a titolo di donazione (art. 737 c.c.). La collazione opera sia per le donazioni dirette che indirette.

In buona sostanza, la collazione ha lo scopo di “ricostruire” la massa ereditaria, ricomprendendovi i beni che ne sono usciti per effetto di donazioni compiute dal defunto.

Facciamo un esempio.

Sempronio lascia 4 figli ed un patrimonio di 200 mila euro.

Per legge, ai figli spettano i 2/3 di tutto il patrimonio paterno (art. 537 c. 2 c.c.), ossia la quota di riserva è pari a circa 133 mila euro da dividere per 4, vale a dire circa 33 mila euro a testa. Tuttavia, in vita, Sempronio dona ad uno dei suoi figli un terreno del valore di 10 mila euro. In tal caso, quindi, il patrimonio iniziale su cui si calcola la quota di riserva non è più di 200 mila euro ma di 210 mila (200 relictum + 10 donatum).

Come si evince dall’esempio, la collazione aumenta il valore dell’asse ereditario.

La collazione è obbligatoria salva la dispensa del donante. In altre parole, il padre che dona il terreno al figlio può espressamente dispensarlo dall’imputare il bene, ma solo nel caso in cui sia rispettata la quota di legittima (art. 737 c. 2 c.c.).

Non sono soggette a collazione (art. 742 c.c.):

• le spese di mantenimento e di educazione,
• le spese sostenute per malattia,
• le spese ordinarie fatte per abbigliamento o per nozze.

Viceversa, sono soggette a collazione le spese per il corredo nuziale e per l’istruzione artistica o professionale solo se eccedono notevolmente la misura ordinaria, tenuto conto delle condizioni economiche del defunto (art. 742 c. 2 c.c.).

Soggiace a collazione tutto ciò che il defunto ha speso a favore dei suoi discendenti (art. 741 c.c.):

• per assegnazioni fatte a causa di matrimonio,
• per avviarli all’esercizio di una attività produttiva o professionale,
• per soddisfare premi relativi a contratti di assicurazione sulla vita a loro favore,
• per pagare i loro debiti.

Non sono soggette a collazione le liberalità d’uso, si pensi ai regali di Natale (art. 770 c. 2 c.c.).

Come avviene la collazione di immobili?

Può avvenire:

• conferendo il bene in natura (ad esempio, la casa donata viene restituita e conferita nella massa ereditaria);
• oppure imputandone il valore alla propria porzione (ad esempio, viene conferita una somma di denaro pari al valore della casa donata).

Avviene sempre l’imputazione (e non il conferimento in natura) nell’ipotesi in cui sul bene gravi un’ipoteca o qualora esso sia stato trasferito (art. 746 c.c.). Nel caso dell’imputazione, si deve corrispondere il valore che il bene aveva al tempo dell’apertura della successione (art. 747 c.c.). Il valore di migliorie o addizioni viene dedotto dal valore del bene (art. 748 c.c.).

18. La donazione indiretta di un immobile

La donazione indiretta realizza lo stesso risultato della donazione tipica, sfruttando altri contratti, dotati di una diversa causa. Secondo la giurisprudenza (Cass. S.U. 18725/2017), la donazione indiretta può avvenire:

1. «con atti diversi dal contratto (ad esempio, con negozi unilaterali come l’adempimento del terzo o le rinunce abdicative);
2. con contratti (non tra donante e donatario) rispetto ai quali il beneficiario è terzo;
3. con contratti caratterizzati dalla presenza di un nesso di corrispettività tra attribuzioni patrimoniali;
4. con la combinazione di più negozi (come nel caso dell’intestazione di beni a nome altrui».

Come abbiamo visto, la causa del contratto di donazione è lo spirito di liberalità (animus donandi); si può produrre lo stesso effetto anche utilizzando lo schema del contratto di vendita, la cui causa è lo scambio di un bene contro un prezzo. Un esempio emblematico è rappresentato dalla vendita del bene ad un prezzo simbolico, la cosiddetta vendita nummo uno, ossia per un soldo (da non confondere con la vendita simulata).

Un altro caso tipico, in materia di beni immobili, è l’intestazione del bene a nome altrui, ad esempio, il padre che acquista, con il proprio denaro, un alloggio per il figlio e glielo intesta.

In tale ultima fattispecie, occorre distinguere se oggetto della donazione sia:

• il denaro impiegato per l’acquisto del bene,
• ovvero, l’immobile acquistato con la somma regalata.

Vediamo le differenze.

• Il denaro è l’oggetto della donazione, quando il soggetto che lo ha ricevuto è libero di impiegarlo come desidera ( 18541/2014); in tal caso, la donazione è tipica e necessita della forma dell’atto pubblico (Cass. S.U. 18725/2017).
• Viceversa, se la somma viene regalata con lo scopo precipuo di investirla per l’acquisto della casa, l’oggetto della donazione è l’immobile e la donazione è indiretta ( S.U. 9282/1992; Cass. 11491/2014). In tale ultimo caso, ossia denaro donato per l’acquisto della casa, per fare risultare la donazione indiretta è sufficiente che nel rogito l’acquirente (il figlio, nel nostro esempio) dichiari che il pagamento del corrispettivo è avvenuto a cura di un altro soggetto (il padre), la cui presenza non è necessaria in sede di atto. Tale dichiarazione non rende tassabile la donazione indiretta (Cass. 13133/2016).

Per quale ragione, nella prassi, le parti preferiscono ricorrere alla donazione indiretta?

Innanzitutto, richiede meno formalismi, ad esempio, non sono necessari i due testimoni. Inoltre, non trovano applicazione tutte le regole relative alla donazione, ma solo alcune di esse, come la collazione, l’azione di riduzione e la revocazione (art. 809 c.c.). Sul donatario non grava l’obbligo alimentare in caso di bisogno del donante. Inoltre, il bene donato risulta meno esposto alle azioni degli eredi, infatti, l’eventuale azione di riduzione esercitata dai legittimari verso il beneficiario non può comportare la restituzione dell’immobile da parte dell’avente causa dal donatario, ossia da parte del terzo acquirente (Cass. 11496/2010).

Facciamo un esempio.

Tizio dona un appartamento a Caio, quest’ultimo lo vende a Sempronio. Gli eredi di Caio, che agiscono in riduzione, non possono chiedere la restituzione del bene a Sempronio. Quindi, gli eredi possono agire solo contro l’originario beneficiario e non contro i successivi aventi causa (come, invece, accade nel caso della donazione tipica). Quindi, anche la banca non dovrebbe sollevare obiezioni nella concessione del mutuo, con iscrizione di ipoteca sul bene, oggetto di donazione indiretta, giacché non v’è il rischio dell’esercizio dell’azione di riduzione o di restituzione.

Riassumendo, le donazioni indirette soggiacciono alla disciplina del tipo di atto utilizzato (ad esempio, la compravendita), fatto salvo quanto previsto per (F. GAZZONI, Manuale di diritto privato, XV ed., Napoli, Edizioni Scientifiche Italiane, 2011, 547):

• azione di riduzione (art. 553 c.c.), che non pregiudica gli aventi causa dal donatario (11496/2010),
• revocazione (art. 809 c.c.),
• collazione (art. 737 c.c.).

a. Donazione indiretta al figlio sposato da parte del genitore: cosa accade in caso di separazione?

Può accadere che, durante il matrimonio, un genitore regali al figlio la somma necessaria ad acquistare l’immobile impiegato come casa coniugale.

Cosa accade in sede di separazione?

Nel caso in cui i coniugi si trovino in regime di comunione legale dei beni, per escludere il bene dalla comunione, occorre distinguere a seconda che oggetto della donazione, al coniuge donatario, sia stata una somma di denaro o la casa:

• nel caso di donazione diretta di denaro al figlio sposato, che con quella somma acquista l’immobile in costanza di matrimonio, egli deve dichiarare nell’atto che l’acquisto è stato effettuato con beni personali (ossia con i soldi donati dal genitore), ottenere l’adesione dell’altro coniuge e farlo partecipare all’atto (art. 179 c. 1 lett. f) c.c.);
• nel caso di donazione indiretta della casa (ad esempio, dai genitori al figlio sposato), il bene è sottratto alla comunione ai sensi dell’art. 179 c. 1 lett. b) c.c. ( 1630/2015).

19. Quando si può impugnare un atto di donazione?

Come precisato nel paragrafo 17, i legittimari possono opporsi alla donazione con atto da notificare al donatario e da trascrivere nei pubblici registri immobiliari. Possono, altresì, esperire l’azione di riduzione. Oltre a tali ipotesi, la donazione può essere revocata (vedasi paragrafo 20).

Inoltre, la donazione, come qualsiasi altro contratto, è annullabile:

• per violenza, quando il beneficiario ha costretto il donante, ad esempio, minacciandolo;
• per errore, quando la scelta del donante è stata viziata da un errore essenziale, ad esempio, perché il disponente considerava esistente una certa condizione, poi risultata inesistente;
• per errore sul motivo (come nel testamento), nel caso in cui il motivo risulti dall’atto e sia stato il solo a determinare il donante a compiere la liberalità (art. 787 c.c.); l’errore può essere di fatto o di diritto;
• per dolo, quando il beneficiario, per ottenere il bene immobile in dono, abbia turlupinato il donante;
• incapacità del donante, si pensi alla persona anziana che assume potenti farmaci che inibiscono le sue facoltà cognitive e, in tale stato, effettua una donazione.

La donazione è nulla, nel caso in cui non siano rispettati i requisiti di forma (ad esempio, manchino i testimoni in sede di atto), se manca uno dei suoi elementi essenziali, se la causa è illecita o l’oggetto è impossibile, illecito, indeterminabile, se contrasta con una norma imperativa.

La donazione è, altresì, nulla nel caso di motivo illecito che risulti dall’atto e che sia stato il solo a determinare il donante a compiere la liberalità (art. 788 c.c.), non è necessario che sia comune ad entrambe le parti.

Esiste una particolare sanatoria (art. 799 c.c.), infatti, la nullità della donazione, da qualunque causa dipenda, non può essere fatta valere dagli eredi o aventi causa dal donante che, conoscendo la causa della nullità, hanno, dopo la morte di lui, confermato la donazione o vi hanno dato volontaria esecuzione.

20. La revocazione della donazione

La donazione, come qualsiasi contratto, può sciogliersi solo per le cause ammesse dalla legge. Tra esse spicca la revocazione, secondo cui la donazione può essere revocata:

• per ingratitudine (art. 801 c.c.) entro 1 anno dal giorno in cui il donante è venuto a conoscenza del fatto che consente la revocazione;
• per sopravvenienza di figli (art. 803 c.c.) entro 5 anni dal giorno della nascita dell’ultimo figlio nato nel matrimonio o discendente ovvero della notizia dell’esistenza del figlio o discendente, ovvero dell’avvenuto riconoscimento del figlio nato fuori dal matrimonio.

Fanno eccezione le donazioni remuneratorie e obnuziali, le quali non sono revocabili (art. 805 c.c.).

Il donante non può rinunciare preventivamente alla revocazione della donazione per ingratitudine o per sopravvenienza di figli, una simile dichiarazione è invalida (art. 806 c.c.).

Quali sono gli effetti della revocazione?

L’art. 807 c.c. chiarisce che, una volta revocata la donazione, il donatario deve restituire i beni in natura, se essi esistono ancora, e i frutti relativi, a partire dal giorno della domanda. Se il donatario ha alienato i beni, deve restituirne il valore, avuto riguardo al tempo della domanda, e i frutti relativi, a partire dal giorno della domanda stessa. Inoltre, il donatario, che prima della trascrizione della domanda di revocazione, abbia costituito sui beni donati diritti reali che ne diminuiscono il valore (come l’ipoteca), deve indennizzare il donante della diminuzione di valore sofferta dai beni stessi.

I terzi, che abbiano acquistato il bene donato, non sono pregiudicati dalla revocazione, purché abbiano acquistato diritti anteriormente alla domanda e fatti salvi gli effetti della trascrizione (art. 808 c.c.).

a. Revocazione per ingratitudine

La revoca per ingratitudine avviene nelle seguenti fattispecie:

• quando il donatario ha volontariamente ucciso o tentato di uccidere il donante, o il coniuge, o un discendente, o un ascendente del medesimo, purché non ricorra alcuna delle cause che escludono la punibilità (ad esempio, la legittima difesa);
• quando il donatario ha commesso, in danno del donante (o dei familiari sopraindicati), un fatto al quale la legge dichiari applicabili le disposizioni sull’omicidio;
• quando il donatario ha denunziato il donante (o i familiari sopraindicati) per reato punibile con l’ergastolo o con la reclusione per un tempo non inferiore nel minimo a tre anni, se la denunzia è stata dichiarata calunniosa in giudizio penale; ovvero ha testimoniato contro le persone medesime imputate dei predetti reati, se la testimonianza è stata dichiarata, nei confronti di lui, falsa in giudizio penale;
• quando si è reso colpevole d’ingiuria grave verso il donante,
• quando ha dolosamente arrecato grave pregiudizio al patrimonio di lui,
• quando gli ha rifiutato indebitamente gli alimenti

L’azione di revocazione deve proporsi entro 1 anno dal verificarsi dell’evento.

b. Revocazione per sopravvenienza di figli

Può accadere che il donante, al momento della donazione, non avesse figli (o discendenti, come i nipoti) oppure ignorasse di averne. Ad esempio, il donante apprende, dopo molti anni, di avere un figlio naturale di cui non sapeva nulla.

In tal caso, la legge gli concede di revocare la donazione (art. 803 c.c.) per tutelare la prole.

Il termine entro cui esercitare l’azione è di 5 anni dal momento in cui si verifica l’evento, ad esempio, da quando nasce il figlio (o discendente) o da quando si scopre di averne uno.

Fonte: https://www.altalex.com/guide/donazione-immobile
Articolo scritto da: Marcella Ferrari (Avvocato)