LE LOCAZIONI BREVI – DL 24 APRILE DEL 2017 N. 50 – CONVERTITONELLALEGGE 96DEL 21GIUGNO2017.
| DURATA | DA UN MINIMO DI 1 GIORNO AD UN MASSIMO DI 30 GIORNI |
| CANONI | LIBERO |
| ASPETTI FISCALI | I REDDITI DERIVANTI DA QUESTO TIPO DI LOCAZIONE SONO ASSOGGETTATI, A FAR DATA DAL 1 LUGLIO 2017, A TASSAZIONE DEL 21% CHE, IN CASO DI OPZIONE DELLA CEDOLARE SECCA E’ DA CONSIDERARSI DEFINITIVA MENTRE NEGLI ALTRI CASI E’ DA CONSIDERARSI UN ACCONTO. ANCHE I CORRISPETTIVI DEI CONTRATTI DI SUBLOCAZIONE O DI GODIMENTO STIPULATI DAL COMODATARIO CHE RIENTRINO IN QUELLI PREVISTI AL COMMA 1 E’ APPLICATA L’ALIQUOTA DEL 21% |
| CHI LO PUO’ STIPULARE | PERSONE FISICHE AL DI FUORI DELL’ESERCIZIO DI ATTIVITA’ DI IMPRESA TITOLARI DEL DIRITTO DI PROPRIETA’ O ALTRO DIRITTO REALE NOCHE’ DI DIRITTO DI GODIMENTO QUALE LA LOCAZIONE O IL COMODATO. |
| TIPOLOGIA CONTRATTI | NON E’ RICHIESTA L’ ADOZIONE DI PARTICOLARI SCHEMI CONTRATTUALI |
| ESCLUSIONI | • LOCAZIONI BREVI CHE RIENTRANO NELL’ESERCIZIO DI IMPRESA
• LOCAZIONI AD USO FORESTERIA • ATTIVITA’ COMMERCIALI NON ESERCITATE ABITUALMENTE |
| CARATTERISTICHE DEGLI IMMOBILI | • DESTINAZIONE RESIDENZIALE (FINALITA’ ABITATIVE) QUINDI DA A1 A A11 (ESCLUSO A10), LE RELATIVE PERTINENZE E ANCHE LE SINGOLE STANZE DI ABITAZIONE
• DEVONO ESSERE IMMOBILI SITUATI IN ITALIA. |
| OGGETTO DEL CONTRATTO | OLTRE ALLA DISPONIBILITA’ DELL’IMMOBILE SI POSSONO FORNIRE SERVIZI STRETTAMENTE FUNZIONALI ALLE ESIGENZE ABITATIVE (ES. FORNITURA BIANCHERIA E PULIZIA LOCALI, SERVIZIO WI-FI, ARIA CONDIZIONATA). SONO DA ESCLUDERE QUEI CONTRATTI CHE CONTEMPLINO ANCHE SERVIZI NON STRETTAMENTE FUNZIONALI (ES. COLAZIONE, PASTI, AUTONOLEGGIO, ECC.) |
| BASE IMPONIBILE E CEDOLARE | LA BASE IMPONIBILE COMPRENDE ANCHE I SERVIZI ACCESSORI SE NON SPECIFICATAMENTE ESCLUSI DAL CANONE DI LOCAZIONE. AI FINI DELLA TASSAZIONE, OLTRE A QUELLA ORDINARIA SUI REDDITI DI PERSONE FISICHE, E’ POSSIBILE ASSOGGETTARE I REDDITI DERIVANTI DALLE LOCAZIONI BREVI ANCHE AL COSIDDETTO REGIME DELLA CEDOLARE SECCA, CHE SOSTITUISCE L’IMPOSTA DI REDDITO SULLE PERSONE FISICHE E LE RELATIVE ADDIZIONALI NONCHE’, LADDOVE IL CONTRATTO SIA REGISTRATO, ANCHE LE IMPOSTE DI REGISTRO E DI BOLLO. AI FINI DELLE LOCAZIONI BREVI, E SOLO A TALI FINI, IL REDDITO PERCEPITO DAL COMODATARIO RIMANE IN CAPO A QUESTO ED AL COMODANTE RIMANE INVECE IN CAPO IL SOLO REDDITO FONDIARIO. |
CONTRATTI STIPULATI TRAMITE INTERMEDIARI
| DEFINIZIONE | CON IL TERMINE INTERMEDIARIO NON CI SI RIFERISCE SOLO A COLORO CHE SVOLGONO LA PROFESSIONE DI MEDIATORE COSI’ COME REGOLATA DALLA LEGGE 39/89, MA IN MODO PIU’ GENERICO SI INTENDONO COLORO ATTRAVERSO I QUALI VENGO STIPULATI CONTRATTI DI LOCAZIONE BREVE ANCHE ATTRAVERSO STRUMENTI TECNICI ED INFORMATICI. |
| SITUAZIONI IRRILEVANTI | NON RILEVA NE LA FORMA GIURIDICA DELL’INTERMEDIARIO, NE LA SUA RESIDENZA, NE LE MODALITA’ CON CUI INTERMEDIA. |
| GLI OBBLIGHI | GLI INTERMEDIARI SONO TENUTI A:
1. SE INTERVENGONO NELLA STIPULA DEI CONTRATTI DEVONO COMUNICARE UNA SERIE DI DATI E CONSERVARLI 2. SE INCASSANO O INTERVENGONO NEL PAGAMENTO DEL CANONE DEVONO OPERARE UNA RITENUTA DEL 21% CONSERVANDO I DATI DEL PAGAMENTO. |
| RESPONSABILITA’ DEI DATI | GLI INTERMEDIARI SONO TENUTI AL RISPETTO DEGLI OBBLIGHI A LORO AFFIDATI IN BASE AI DATI A LORO COMUNICATI DAL LOCATORE. QUINDI HANNO L’OBBLIGO DI RICHIEDERE I DATI NECESSARI MA NON QUELLO DI VERIFICARLI. LA RESPONSABILITA’ SULLA VERIDICITA’ DEGLI STESSI STA IN CAPO AL LOCATORE. |
| E SE SI UTILIZZANO PIATTAFORME O ALTRI INTERMEDIARI? | QUAL’ORA L’INTERMEDIARIO UTILIZZI PIATTAFORME PER LA PROMULGAZIONE DEGLI IMMOBILI CHE DEVE LOCARE O ALTRI INTERMEDIARI DOVRA’ LUI COMUNQUE COMUNICARE I DATI ESSENDO COLUI CHE HA RICEVUTO L’INCARICO A LOCARE. |
| TRASMISSIONE DEI DATI | L’INTERMEDIARIO E’ TENUTO ALLA TRASMISSIONE DEI DATI SOLO SE OLTRE AD AVER MESSO IN CONTATTO LE PARTI LA PROPOSTA DI LOCAZIONE SIA STATA RACCOLTA ED ACCETTATA TRAMITE L’INTERMEDIARIO. SE INVECE SI LIMITA SOLO A METTERE IN CONTATTO LE PARTI CHE POI CONCLUDERANNO IN MODO AUTONOMO NO. |
| QUALI SONO I DATI DA
TRASMETTERE |
1. NOME, COGNOME E CODICE FISCALE DEL LOCATORE
2. DURATA DEL CONTRATTO 3. CORRISPETTIVO LORDO 4. INDIRIZZO DELL’IMMOBILE PER I CONTRATTI RELATIVI AL MEDESIMO IMMOBILE DEL MEDESIMO LOCATORE SI PUO’ EFFETTUARE UNA COMUNICAZIONE AGGREGATA. |
| TERMINE DI TRASMISSIONE DATI | ENTRO IL 30 GIUGNO DELL’ANNO SUCCESSIVO A QUELLO DI CONCLUSIONE DEL CONTRATTO |
| COSA SUCCEDE IN CASO DI RECESSO | IN CASO DI RECESSO DAL CONTRATTO SE ESERCITATO PRIMA DEL SORGERE DELL’OBBLIGO NON BISOGNA COMUNICARE NULLA. SE ESERCITATO SUCCESSIVAMENTE ALL’ADEMPIMENTO DELL’OBBLIGO DI TRASMISSIONE BISOGNERA’ RETTIFICARE LA COMUNICAZIONE FATTA. |
| LE SANZIONI | • L’OMESSA, INCOMPLETA O INFEDELE COMUNICAZIONE DEI DATI E’ PUNITA CON UNA SANZIONE CHE VA DA 250 A 2000€.
• LA SANZIONE E’ RIDOTTA ALLA META’ SE LA TRASMISSIONE AVVIENE NEI 15 GG SUCCESSIVI ALLA SCADENZA O SE ENTRO GLI STESSI SI PROVVEDE A TRASMETTERE I DATI CORRETTI. • NON CI SONO SANZIONI SE LA COMUNICAZIONE E’ ERRATA PER COLPA DEL COMPORTAMENTO DEL LOCATORE. |
| CONSERVAZIONE DEI DATI | GLI INTERMEDIARI DEVONO CONSERVARE TUTTI GLI ELEMENTI POSTI A BASE DEI DATI DA COMUNICARE AI FINI DELLA LEGGE E DEI DATI DEI PAGAMENTI IN CUI SONO INTERVENUTI IN BASE A QUANTO PREVISTO DALL’ART.43 DPR 600/1973 DEL 29 SETTEMBRE.
Gli avvisi di accertamento devono essere notificati, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del quarto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione (27/c). Nei casi di omessa presentazione della dichiarazione o di presentazione di dichiarazione nulla ai sensi delle disposizioni del titolo I l’avviso di accertamento può essere notificato fino al 31 dicembre del quinto anno. |
APPLICAZIONE DELLA RITENUTA
| QUANDO SCATTA L’OBBLIGO | L’OBBLIGO SCATTA QUANDO GLI INTERMEDIARI INCASSANO O INTERVENGONO NEL PAGAMENTO DEI CORRISPETTIVI DEL CANONE DI LOCAZIONE. L’OBBLIGO NON SCATTA SE L’INTERMEDIARIO, PUR INCASSANDO IL PAGAMENTO, NON NE ABBIA MATERIALMENTE LA DISPONIBILITA’ (ES. CANONE PAGATO CON ASSEGNO O MEDIANTE CARTE DI CREDITO) |
| DELEGA A TERZI DELL’INCASSO | LA RITENUTA VA APPLICATA ANCHE QUANDO L’INTERMEDIARIO DELEGA A TERZI L’INCASSO DEL CANONE. ANCHE IN QUESTO CASO E’ L’INTERMEDIARIO CHE DEVE EFFETTUARE LA RITENUTA. |
| LA BASE IMPONIBILE DI CALCOLO | E’ IL CORRISPETTIVO LORDO INDICATO IN CONTRATTO COMPRESE LE EVENTUALI SOMME PREVISTE PER I SERVIZI AGGIUNTIVI A MENO CHE SIANO SOSTENUTE DIRETTAMENTE DAL CONDUTTORE O SIANO UN MERO RIMBORSO DI COSTI A CONSUMO EFFETTIVAMENTE SOSTENUTI (ES. RIMBORSO BOLLETTA) |
| ALCUNI ESEMPI | 1. CANONE DI LOCAZIONE 2000 EURO, SPESE DI PULIZIA NON COMPRESE NEL CANONE 100€, LA RITENUTA SI CALCOLA SU 2000€.
2. SE LE SPESE SONO COMPRESE NEL CANONE CHE QUINDI DIVENTA 2100, LA RITENUTA SI CALCOLA SU 2100€. |
| TERMINI DI VERSAMENTO | ENTRO IL 16 DEL MESE SUCCESSIVO A QUELLO IN CUI E’ OPERATA. |
| CERTIFICAZIONE E DICHIARAZIONE
DELLE RITENUTE EFFETTUATE |
GLI INTERMEDIARI DEVONO CERTIFICARE E DICHIARARE LE RITENUTE OPERATE NEI MODI PREVISTI DALLA LEGGE. MEDIANTE LA CERTIFICAZIONE ESSI ASSOLVONO ANCHE L’OBBLIGO DI COMUNICAZIONE DEI DATI |
| CODICI TRIBUTO | • CODICE 1919 PER IL VERSAMENTO
• CODICI 1628 E 6782 PER RECUPERO ECCEDENZE VERSATE |
| SANZIONI | 1. LA MANCATA APPLICAZIONE DELLA RITENUTA E’ PUNITA CON LA SANZIONE AMMINISTRATIVA PREVISTA DALL’ART. 14 DGLS 471/1997 FERMO RESTANDO LA POSSIBILITA’ DEL RAVVEDIMENTO OPEROSO.
Art. 14.Violazioni dell’obbligo di esecuzione di ritenute alla fonte1. Chi non esegue, in tutto o in parte, le ritenute alla fonte è soggetto alla sanzione amministrativa pari al venti per cento dell’ammontare non trattenuto, salva l’applicazione delle disposizioni dell’articolo 13 per il caso di omesso versamento. |
Di Laura Fusco – Studio Legale Remax