VALUTAZIONE CORRETTA
La prima cosa da fare, è capire il prezzo reale di vendita (valutazione del più probabile prezzo di vendita), questa si ottiene confrontando vari parametri, i principali sono:
- Comparativo: analisi del mercato che ci circonda
- Esame del venduto: immobili simili rogitati nella zona
- Media del venduto secondo un analisi dell’OMI
Dopo questo, si procede a valutare OGGETTIVAMENTE i “comodi” e gli “scomodi”, esempio: terzo piano senza ascensore, esposizione a nord o su strada molto rumorosa, assenza di balcone, vetustà delle finiture… Oppure, la presenza di un giardino o di una bella terrazza, box, piano alto (con ascensore), ristrutturazione recente e con finiture moderne, separazione zona giorno o zona notte.
Calcolo della metratura esatta e calcolo dei “valori commerciali” dei vari ambienti (casa, balcone, cantina…)
VERIFICA DELLA DOCUMENTAZIONE
L’immobile deve essere presentato al rogito in uno stato di conformità alle normative edilizie ed urbanistiche, se sono stati fatti dei lavori, questi devono necessariamente essere registrati dal COMUNE e dal CATASTO. Tramite la visura storica, capire se sono stati fatti dei lavori anche prima del nostro acquisto.
Qualora ci siano non conformità non regolarizzate, si procede con la sanatoria (obbligatoria). In caso di condoni o sanatorie, la ricevuta del pagamento dell’ammenda, è indispensabile! Senza, è come se non fosse stata mai fatta!
La certificazione degli impianti non è obbligatoria, ma è necessario dichiararla, mentre invece l’APE si, altrimenti non si rogita!
Occhio alle convenzioni
PROMOZIONE DELL’APPARTAMENTO IN VENDITA
Lo scopo della promozione, per quanto banale possa sembrare il ragionamento, è quello di far sapere a più persone possibili, che il nostro immobile è in vendita! Quindi sarà necessario fare un annuncio perfetto (così come lo vuole il portale, con tutti i parametri richiesti inseriti correttamente). Si tenga presente che gli annunci dei privati saranno sempre dopo gli annunci di tutte le agenzie.
Molte persone sono abituate a cercare casa su alcuni portali, esempio, immobiliare, casa, idealista… per cui, pubblicando solo su un portale, si rischia di perdere una buona fetta di potenziali acquirenti.
Gli annunci “fisiologicamente” sono destinati a “scendere” di posizione, semplicemente perchè l’annuncio invecchia (ogni giorno) e ci sono annunci nuovi (ogni giorno) che necessariamente appariranno sopra il nostro, sarà per cui necessario cancellarlo e riscriverlo periodicamente, su tutti i portali.
Un cartello fuori dalla porta di casa è anche gradito, scritto bene, senza errori di ortografia… il web è pieno di foto di cartelli scritti da analfabeti!
Tante più persone riusciremo a informare che il nostro immobile è disponibile sul mercato, tanto maggiori saranno le possibilità di trovare “il pesciolino d’oro” ossia, quel cliente che sta cercando proprio la nostra casa!
GESTIONE DELLA VISITA
Una premessa importante: quando si pubblica un annuncio con il proprio numero di telefono, ci si deve aspettare (o sperare) che qualcuno ci chiami perchè interessato al nostro immobile, sarebbe utile RISPONDERE al telefono!!!! A qualsiasi ora del giorno… Superato questo dettaglio, vediamo come organizzare la visita in casa:
- La casa deve essere LUMINOSA! Per cui, tutte le tapparelle alzate, o le luci accese, nessuno vuole una casa buia!
- Non volevo nemmeno dirlo, ma… l’ordine in casa è FONDAMENTALE! Così come odori forti di cucina (fritto, broccoli, ecc…) sono vietatissimi!!!! Aereggiare i locali!!!
- La casa deve essere il meno “personalizzata” possibile, ossia, foto del matrimonio o della vostra vita insieme in tutte le stanze, non faranno sentire il visitatore a proprio agio, non riuscirà a sentire “sua” la casa.
- Una grande prova di forza e resistenza: i clienti si presenteranno a tutte le ore del giorno e della sera, sconvolgendo i vostri programmi ed imponendo la vostra presenza ai loro comodi (se non organizzati), per poi… saltare l’appuntamento per dimenticanza e quindi sparire, oppure, entrare in casa criticando qualsiasi cosa! La casa è la vostra e l’avete arredata come piaceva a voi, ma in quel momento, siete dei venditori, mantenete il controllo e rispondete con calma a tutte le obiezioni.
- Attenzione agli “scomodi”, devono essere ben chiari PRIMA della visita, per non perdere tempo! Esempio: terzo piano senza ascensore, va ripetuto più volte nella telefonata ed assicurarsi che il cliente abbia capito, inutile nasconderlo, tanto prima o poi se ne accorgerà che non c’è l’ascensore!
- Varie ed eventuali
LA PROPOSTA D’ACQUISTO
Abbiamo fatto tutto bene, ed il nostro visitatore, vuole comprare la casa!! E’ fondamentale che venga stipulato un accordo SCRITTO (così impone la legge per la validità dell’impegno) dove devono essere ben chiare tutte le condizioni di vendita! A partire dal PREZZO, alle SCADENZE, agli ACCONTI o CAPARRE (sapete le differenze?), e non ultimo i DATI CATASTALI completi dell’immobile che si sta compravendendo. Questo impegno (compromesso) deve essere firmato da tutte le parti, ossia, tutti coloro che intendono prendere parte all’acquisto, ma soprattutto da tutti i venditori (intestatari dell’immobile) e deve sempre essere corredato da un assegno a titolo di caparra confirmatoria, anche se vi è una condizione sospensiva (in questo caso non potrà essere incassato fino al verificarsi della condizione la cui data è indispensabile specificare).
BANCA, MUTUO, PERITO, NOTAIO…
Il 99% delle persone che acquistano una casa, hanno bisogno del mutuo, ed il 100% di questi, richiederà di subordinare la validità del contratto alla verifica del mutuo. Sarà necessario fornire alla banca TUTTI i documenti (già in ordine) affichè possano avviare la pratica di mutuo, la prima parte riguarderà la capacità dell’acquirente di sostenere quel mutuo (rapporto rata/reddito, nessuna segnalazione al CRIF, nessuna esposizione con altri finanziamenti…) e successivamente si passerà all’immobile, qui verrà esaminata tutta la documentazione e tutto dovrà essere perfettamente in regola (altrimenti la pratica si blocca), e una volta esaminata la documentazione, si passerà ad una verifica dell’immobile attraverso la figura del perito, che verificherà sul luogo che tutto sia effettivamente conforme. Finchè il perito non avrà confermato l’assoluta regolarità ed il REALE VALORE DI MERCATO della casa, la pratica non potrà essere conclusa.
Terminato l’iter bancario, si passerà al notaio, che passerà nuovamente al setaccio tutti i documenti (e sarà più pignolo della banca) e fisserà la data del rogito, quando finalmente potrete incassare i soldi!
